42条2項道路ってなんですか？

こんにちは、本田です。

土地からお探しの方からあるよく質問です。

 

「42条2項道路ってなんですか？」

「42条2項道路セットバック」って言うこと不動産、土地の物件資料に書いてあるのを見かけます。

 

不動産屋さんや建築会社には馴染みの言葉なのですが、一般の方にはわからないと

思いますのでこの用語を詳しく解説していきたいと思います。

 

42条2項道路ってなんですか？

住宅などをはじめとした建物は、建築基準法など多くの法令に基づいた規制の範囲内で建築するように定められています。

建物が道路に面している位置に建築するケースがありますね。

避難するための経路や消防活動のための場所を確保する必要があるなど、道路との兼ね合いを考えた法令が存在します。

建築基準法には「道路とみなす」とされる第42条第2項があります。これによって「道路とみなされた」道、「みなし道路」とも呼ばれる道が存在します。

建築基準法では、道路というのは幅が4m以上あることが必要と定義されています。これは第42条のうち第1項に相当する部分です。建築基準法の道路はこれだけの幅があれば道路とみなしますよ、という大雑把なものになります。

ただ、全国見渡してみると、幅4m以上の道路というのは多いですね。

昭和25年当時、建物がひしめいていて、道路幅が4mに満たない地域が多数あります。そのため、３つの条件を満たせば「建築基準法上の道路とみなす」という逃げ道のようなものが用意されているのです。

こういった幅員の狭い道を、特定行政庁が指定したものが第42条第2項道路。

ではその条件ですが、以下の通りです。

 

 

 

 

これを2項道路と呼びます。

第42条第2項で定められた「道路」です。

 

42条2項道路はセットバックが必要な事も。セットバックって何？？

 

 

第42条第2項に該当する42条2項道路は、昔建設された住宅の敷地をそのままにしていることなどから、幅が狭いという特徴が主にあります。

昔のドラマや映画のシーンを見ていると、狭い道に面した狭い土地に、ゴチャゴチャと家が建ち並んでいる印象がありませんか？建築基準法などが制定も施工もされていなかった時代に、道路は幅員も決められず、家々は空いた土地に詰め込むように建てられていた時代が長く続いていました。

近年になり、区画整理や都市計画のために道路を整備し、土地を整えて、道路造成や住宅建築に関する規則も制定されるようになりました。

狭い道路に面している土地や住宅に対する規則も出来たのです。

土地は所有者が所有権を持っていますが、道路は幅員が必要、その対応策が取られるようになりました。

それがセットバックです。このセットバックというのはなんでしょう？

セットバックとは「道路後退」のことを指します。

狭い道路に面した土地を新たに買い取り、住宅を新築しようとする場合に「セットバック要」という条件がついているケースが多々あります。

家を建てるときに道路の中心線から2ｍ後退させることをセットバックといいます。前に述べた、道路部分として扱う場所を、所有者の土地のうち、道路に面している部分で確保するという意味です。

敷地の後退が必要であるという、土地所有権と建築に関する条件です。

第42条第2項に該当する道路は、幅員が4ｍありません。これを確保するために、道路の中心線位置から水平に2ｍの線を引いた部分まで道路の境界線とすることで、建築基準法に則った本来の「道路」条件になります。

セットバック要を条件としている土地に家を建てるときには、これを守らなければ家の建築ができないことになっています。このセットバック条件を守るということがどういう意味か、これは後述します。

家を建てるときに、考えていた条件、土地の広さを見て買い想定していた広さの家と違ってくる場合があります。

一般のセットバックは中心線位置から2ｍの後退ですが、ただ、もしも道路の反対側にセットバックできない環境がある場合には、状況が変わります。反対側に川や崖地、線路などがある場合、そちらにセットバックすることはできませんね。

そのときには中心線から4ｍのセットバックが必要になってきます。

道路の反対側に向かってセットバックすることができないため、道路のこちら側を買おうとする、もしくは再建築しようとする人が、4ｍもセットバック（道路後退）しなければならなくなるのです。

これは先に道路の周囲を確認して、土地を買うほうがいい材料のひとつになります。

幅員が狭い道路に面した土地を買おうとしていて、セットバック要と条件がついているときは、まず道路の反対側がセットバック可能か確認しましょう。

道路の向こう側が河川や崖、線路に面しているためセットバックできず、購入希望の土地のみに大きくセットバックが必要になります。2ｍのセットバックと4ｍのセットバックでは、土地に食い込む道路部分という意味で、全然違ってきますね。

これにより、買った土地に念願の住宅購入として設計着工するときに、大きく影響が出てきます。

まず、セットバックした部分は、所有者の敷地に食い込む「道路」と考えられるのですが、これはどう扱われるのでしょうか？

敷地の所有権は、所有者のものに変わりはありません。でも、セットアップして後退した部分に関しては、建築基準法では「道路」とみなされるのです。もちろん、その部分を所有している土地として計算に入れた住宅建築ができなくなってしまうということです。

そのため本来所有者が登記上で認識している「所有地の所有面積」からセットアップ分を除外して、家を建てることになります。

家を建てるときには、敷地面積に対して建ぺい率や容積率が存在し、住宅の全体面積をどれだけ確保できるかが決まりますね。

セットアップ要の土地では、セットアップ分は道路とみなされ、所有権はあるものの、家を建てていい土地とは認められないため、この部分は差し引いて住宅の建築設計をしなければならないのです。

2ｍの後退に対し、接道している横幅分の面積を差し引いた部分が、建築可能になります。

建ぺい率や容積率の計算が変わるため、購入する土地に家を建てるときや、古家を解体して家を建て替えるときに、その土地がセットバックを必要としていないかどうか、まず確認しましょう。

セットバックを必要としている土地なら、想定しているより家が少し狭くなるかもしれません。

土地を購入する費用は、もちろんセットバック分を差し引いて売ってもらえるわけではありません。購入者の所有地になるので、土地の購入費用も、その後の固定資産税も、セットバック分は組み込まれています。

 

42条2項道路　位置指定道路とは？

 

都市計画法や、土地区画整理法に則って造られた道路を、2号道路、開発道路といいます。主には市街地の中に造成された住宅地の間に造られた道路です。

これに対し、5号道路と呼ばれるものがあります。位置指定道路といわれる道路です。

 

都市計画法の開発許可で造られる開発道路とは違い、政令基準に適合している道路で、指定は特定行政庁から受けています。

「私道」という言葉をよく聞くと思いますが、私道の大半が、この位置指定道路にあたり幅が4ｍ以上ある私道です。

位置指定道路は建築基準法第42条１項5号に該当します。

土地を建築物がある敷地の一部としてみなし、所有者が利用します。

大規模開発で造られる道路は開発道路として扱われますが、小規模開発で造成される道路は位置指定道路とされることがほとんどです。

例として、広い土地を開発して住宅用として販売するときに、いくつかの区画に分譲することがありますね。すると土地の中に数軒の分譲住宅が建てられますが、奥まった家は道路に面していない建物となります。

街中でこういうタイプの建売分譲住宅を見かけることはあるのではないでしょうか？

ここに問題が起きてきます。

建築基準法により定められた道路に、2ｍ以上接していないと、家を建てられないのです。

これを「接道義務」と呼びます。

広い土地を分筆して家を建てるときに、詰め込んで建築しても、表側に建てられた家しか道路に接していないということになってしまいますね。

この「接道義務」を満たすために、土地の中に全ての家が面するような造りの道路である私道を造成します。

位置指定道路というのは、こういう理由から造られます。

位置指定道路は所有者にとってどういう扱いになるかというのは、地主や土地を購入した人の人数などにより変わってきます。

 

 

かつでは位置指定道路であり、私道として個人が所有利用していた部分を、後には自治体が移管を受けるケースもあります。

そのときには市道認定されることになります。

古い時代に家が建てられた土地で、この「接道義務」を果たしていないケースがあります。建築基準法が施行されてからは、「接道義務」を前提に住宅の建築が行われます。古い時代に建てられた家が並ぶ地域で、自然災害を受けたあと区画整理が行われ、道路の幅員を広げてセットバックが行われたり、土地の一部が自分のものではなくなったりということが、近年起きて少々トラブルにもなりました。

最近に建築された住宅では、トラブル件数は減っていまます。

ただ古家の中で、建築基準法の制定と施行がされていなかった時代に建てられた住宅を解体し、再建築しようとする場合に、住宅ローンに影響が出る可能性があります。

住宅ローンの本審査には、購入する土地の資料を提出することが必要になっています。違法建築の場合、住宅ローンは認められないからです。

そのため購入物件である土地の、古家が残っていればそれも含めた物件の資料を金融機関に提出して本審査を受けます。

そのときに、建築基準法と照らし合わせ、建築許可が下りるかどうか、これも審査のひとつになります。

道路に接していること、「接道義務」を果たしていない土地には、現在の法律では住宅を建築できないため、住宅ローンを組むことが難しくなってしまうのです。

広い土地を分筆して不動産会社が販売する場合、土地の中に位置指定道路（私道）が造成されるか、その私道に自分が建築する住宅が面しているか、建築基準法に則っているか、まず購入予定の不動産会社にしっかり確認をしてから契約しましょう。

土地購入のときに、大抵手付金を支払い、契約への手続きを進めます。

古家が残っている土地で、もともと家が建っているから解体して同じ広さの家を建てることができるだろう、と思っていたら、建築基準法制定、施工前の建築であり、接道義務を果たしていないことで住宅ローンの本審査を通過しなかったというケースもあります。

土地には問題がなく、購入をしたいと思っても、古い時代に密集した形で家が建てられている地域を検討するときには、接道義務に違反していないか、先に確認しましょう。

 

位置指定道路の注意点は？

 

位置指定道路に関するトラブルを耳にすることがあります。

位置指定道路に面した土地を所有している人、その土地の所有者である売主から土地を買う場合などに確認しておくべきことがあるので、注意が必要です。

土地に面した位置指定道路は、誰の所有権になっているか？それを知らずに購入することでトラブルが起きやすくなります。

これが、公的機関が所有しているなら、ほぼ問題はありません。特定行政庁の管理下にある位置指定道路に対し、各土地の所有者がそれぞれ所有権を主張するトラブルはまず起きないでしょう。

土地購入時に、位置指定道路部分と面していて、道路部分の所有権がない場合には一緒に所有権を買うようにしておいてください。

位置指定道路の共有部分の購入です。

これにより後のトラブルを避けることができます。

また位置指定道路の工事にも注意です。

道路部分には上下水の配管が埋め込まれていることが多く、トラブルや入れ替えなどで工事を必要とするときには、道路を掘り返す必要があります。

それが位置指定道路、つまり私道であり、目の前にある土地に面している場合には、その土地を所有している人の土地と考えられます。

つまり他人の土地を掘ったり埋めたり、それ以上に出入りをすることになるのですから、事前に許可が必要です。

金銭支払いを要求される場合もあり、この場合はトラブルにならないよう、専門業者を仲介して妥当な相談をしたほうがいいでしょう。

どちらにせよ他人の土地に入ることになるときには、トラブルが多発します。

必要であっても車を乗り入れる、通り抜けるという場合に、苦情を受けたり侵入を止められたりというケースもあります。

位置指定道路の多くは、その道路に面した家（土地）の持主が購入している所有地であることを考えながら利用したほうがいいでしょう。

そして、土地を購入し、家を建築する側になるときには、逆にその注意点を考えつつ、所有権を持っておきましょう。

 

 

４２条２項道路の「公道と私道」の違いを解説

 

道路は「公道」と「私道」に分けられ、住宅建築のために土地を買おうとしたとき、不動産会社から「公道に面しています」「ここは私道です」と言われることがあります。

大きく分けると、所有者が誰かということになります。

「公道」とは国や都道府県市町村などの自治体が所有している道路で、「私道」は個人や民間企業などの団体が所有している道路と考えればいいでしょう。

道路を管理するのが所有者になりますが、公道は国や公共自治体が管理をするのに対し、私道は個人や企業などの所有者が管理を行い、費用もそれぞれの負担となります。

ただ私道であっても、地域や道路の状況により、自治体から一部助成金が出る場合があります。私道管理の負担に関しては、所有権を取得したときや何かの変更があったときに、担当である各自治体に一度問い合わせてみたほうがいいですね。

 

 

４２条２項道路の私道の通行権はどうなの？通ってよいの？

 

公道は「公」の名前通り、誰が通っても問題がない道路です。

それに対して私道は、接地している土地所有者のものです。

私道の所有権も、隣接している土地所有者にあることが多く、私道を管理する負担金も所有者が払っている場合がほとんどです。

私道を通行できる権利を持つのは、道路所有者や、所有者から許可を受けている人だけになり、無関係な人が日常自由に通ることは許されていません。

近道だからと公道から公道に向かって貫いている私道を、毎日勝手に通る人もいますが、他人の土地を許可なく通っていることになるため、所有者から注意を受けるばかりか、大きなトラブルに発展することもあります。

私道の中でも、建築基準法で指定された場所もあります。

そういった私道は、通行権があり、誰でも自由に通行できます。

 

42条2項道路まとめ

４２条２項道路だからと行って住宅を買う時には少し注意が必要ですが、

都会を外れて田舎になると結構多いので、不動産屋さんや建築屋さんに事前に調べて

大きな問題がなさそうであれば購入に値する物件かと思いますので参考にしてください。